부동산 가격은 어떻게 결정되는가

부동산, 주식, 가상화폐는 현재 가장 뜨거운 이슈입니다. 그중에서 부동산은 자산의 아주 큰 부분을 차지하기에 모든 사람들의 관심의 대상입니다. 그럼 부동산 가격은 어떻게 형성될까요? 거기에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 가격의 의미

 

부동산 가격은 부동산의 소유에서 비롯되는 장래의 이익에 대한 현재가치입니다. 마케팅 용어로는 Market Value, 시장가치를 의미합니다. 즉 현재는 보이지 않지만 미래의 가치를 100%는 아니지만 반영하고 있는 것입니다. 그래서 다 무너져 가는 아파트인데도 재건축의 기대로 아주 비싼 가격에 부동산 가격이 형성되어 있는 것입니다. 가치가 있으면 가격이 형성되는 것과 같은 이론입니다. 부동산은 입지가 가장 중요하다고 하는 것도 이와 같은 이치입니다. 현재는 보이지 않지만 지하철이 들어오고 하면 결국 미래에는 그 입지의 가치를 인정받게 되고 결국 부동산 가격 상승으로 이어집니다. 주식과도 어떻게 보면 비슷하다. 미래의 가치를 현재로 당겨와 그것을 시가총액으로 반영하는 것입니다. 부동산의 가치는 한번 결정되면 잘 변화지 않습니다. 환급성이 낮은 이유도 있지만 입지 자체가 한번 결정되면 쉽게 바뀌지 않는 특성을 가지고 있습니다.

 

Best Price

부동산 가격 결정의 요소

1. 수익성

수익성이 높은 건물일수록 부동산 가격은 높게 형성되는 것은 당연한 이치입니다. 상업용 부동산은 매상고, 임대용 부동산은 임대 순수익을 기준으로 수익성을 판단합니다. 상가를 매매할 경우 대출이자를 뺀 순수익률이 높을수록 좋은 부동산입니다. 수익성을 높이기 위해서 투자비용이 작거나 수익의 절대값이 크면 좋습니다.  

2. 쾌적성

주거용 부동산에 해당되는 요소로 어떤 주택을 소유하고 생활함으로써 느끼는 정신적 만족도를 의미합니다. 여기에 생활의 편리성이 더해지면 최고의 주거용 부동산이 되는 것입니다. 쾌적성은 숲세권 같은 개념입니다. 광교가 아주 대표적인 케이스입니다. 앞에 호수가 있고, 새로 지은 아파트이며, 지하철도 있어 사람이 살기에 아주 좋은 곳입니다. 그래서 가격이 강남에 준할 만큼 아주 높게 형성되어 있습니다. 앞으로 사람들은 도시 내부도 좋지만 도시와 가깝고 교통이 편리하면서 호수나 산이 있는 곳을 반드시 선호할 것입니다. 지금도 그 트렌드는 유지되고 있습니다.

3. 입지(위치)

부동산에 있어 입지는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 입지에는 학군과 교통, 직장 등이 포함됩니다. 이것들을 위해 사는 것이기에 이것들인 좋은 곳은 무조건 부동산가격이 오를 수밖에 없습니다. 특히 요즘 강조되는 것이 직세권입니다. 직세권이 학군, 역세권, 숲세권과 함께 부각되고 있습니다. 직업이 있어야 생활을 유지할 수 있기에 직장 주변은 항상 부동산 가격이 높게 형성되어 있습니다. 직장 근처에 집을 못 구하면 그다음으로 접근성을 봅니다. 접근성은 결국 교통의 편리함입니다.

 

앞으로 부동산의 가격은 어떻게 될지 아무도 모릅니다. 하지만 부동산의 특성상 수익성, 쾌적성, 입지는 가격형성 불변의 원칙입니다. 내 집 마련을 위해 적절한 가격도 중요하지만 항상 이 3가지 요소를 확인하여 집값 하락시 큰 피해가 없게 미리 대처하시기 바랍니다.